부동산 투자 vs 주식투자 < 수익률, 리스크 비교 >

부동산 투자 vs 주식 투자 < 수익률, 리스크 비교 > 어느쪽에 투자하여야 할까?

(사진출처: Curbed/Designboom)

부동산 투자란 토지나 토지에 정착한 건물(일부도가능) 혹은 토지와 건물모두에 투자하여 임대수익을 내거나 차익을 실현하는 투자형태를 뜻합니다. 즉, 토지나 건축물 혹은 건물중 일부를 낮은가격에 매수한후 높은가격에 되팔거나 원룸, 사무실 형태등의 건축물을 통해 임대수익을 올릴수 있습니다. 대한민국은 인구대비 토지 면적이 상당히 좁기때문에 토지가격이 급격하게 하락할 위험이 상당히 작고 재개발이 이루어지고 있지만 경제활동인구증가속도 또는 경제활동인구들의 GDP상승추세에 못미치는 수준이기때문에 해마다 가격이 오르는 현상을 봐왔을것입니다.

부동산은 기본적으로 낮은 리스크(risk)를 내재하지만 낮은 수익률(return)을 발생시킵니다. 다세대 원룸주택을 예로들어 설명드리겠습니다. 임대수익중 가장 높은 수익률을 자랑하는 것중하나가 원룸 다세대 주택인데 보통 4층까지 건물을 올릴수 있습니다. 대전 유성구 충남대학교 서문쪽, 죽동 지역을 기준으로 하면 4층짜리 다세대주택의 가격은 토지가격포함 16억~18억 사이에 매매되고 있습니다. 1층은 커피숍, 옷가게, 레스토랑 등에 세를 내주게 되고 2층~4층까지 원룸으로만 짓는다고 가정할경우 대도로변이면 1층월세 300~350, 2층~4층 (원룸5개씩)에서 총 450만원(30만원씩)을 임대수익으로 받을수 있습니다.

따라서 한달에 최대800만원, 연간 9600만원의 임대소득과 보증금 최대1억원 정도를 받을수 있습니다. 따라서 총 비용이 17억이라 가정할경우 실제투자비용 16억에 연간 임대수익 9600만원을 받기때문에 투자수익률은 6%(세전, 관리비제외) 입니다.

현재 대한민국의 기준금리가 1.50%이기 때문에 부동산 임대를 통한 연간 초과수익률은 약 4.5%미만입니다. 반면 주식시장의 경우 수익률이 상대적으로 매우 높습니다. 

코스피, 코스닥, 나스닥 수익률 비교 차트

(캡처출처: 키움증권HTS)

최근 1년동안 대한민국의 대표지수인 코스피와 코스닥 그리고 미국의 나스닥 지수의 연간 수익률을 살펴보면 코스피 ▶ 21.92%, 코스닥 ▶ 25.30%, 나스닥 ▶ 26.29%에 달하며 이는 앞서 계산한 부동산 임대수익의 4배에 달하는 수준입니다.

그렇다고해서 주식투자가 부동산투자보다 절대적으로 좋은것은 아닙니다. 만약 그렇다면 전세계모든투자자들이 주식시장에 자신의 모든자산을 투자하고 부동산시장에는 아무도 투자하지않게 되는것이 상식적인 일입니다. 하지만 실제로는 한국을 포함한 대부분의 국가에서 부동산시장규모가 주식시장규모를 압도하고 있으며 부동산시장의 변화에따라 주식시장이 큰 영향을 받고 있습니다.

그이유는 주식시장의 리스크가 부동산시장대비 상당히 크기때문입니다. 리스크를 측정하는 방법에는 여러가지가 있습니다. 알파, 베타, r제곱, SD, 샤프비율 등의 수학적 리스크뿐만아니라 회사별로 개별리스크, 정치적리스크, 국가별리스크 등이 존재합니다. 쉽게설명하면 한기업의 주식이 미세한 가격변동폭을 가지고 지속적인 상승세를 보인다면 수학적으로는 리스크가 매우 낮게 계산될것입니다. 하지만 기업 개별리스크, 즉, 그 기업이 독자적으로 갖는 리스크, 예를들면 동종업계 글로벌기업의 혁신적인 신제품 개발로 그기업의 매출액이 급감할 위험, 경영진들의 횡령, 상장폐지등 무수한 리스크가 존재하며 모든기업에 이러한 위험은 언제든지 발생할수 있습니다.

따라서 개인의 위험선호도 (얼마만큼의 위험을 감내할 준비가 되어있는가)에 따라서 부동산에 투자할것인지, 주식에 투자할것인지 또는 주식과 부동산에 어떠한 비율로 투자하게될지 결정됩니다.