한국자산신탁 주식 < 사상최대실적에도 하락 이유 & 향후 전망은? >

한국자산신탁 주식 < 사상최대실적에도 하락 이유 & 향후 전망은? >

부동산 신탁 전문기업인 한국자산신탁은 2016년7월 코스피시장에 상장되었습니다. 상장이후에도 주요 수입원인 토지신탁의 수익이 증가하면서 지난해 사상처음으로 2,000억원 이상의 영업수익과 1,500억원 이상의 영업이익이 전망되며 투자자들의 관심이 집중되고 있는 종목입니다.

한국자산신탁의 최대주주는 엠디엠 외2인으로 전체발행주식의 50%이상을 소유하고 있습니다. 엠디엠의 최대주주는 엠디엠그룹의 문주현 회장이지만 부동산개발의 중심이 되고 있는 엠디엠그룹의 계열사 '엠디엠플러스'는 문주현 회장의 딸인 문현정과 문초연이 각각 47.62%씩 보유하고 있습니다.

(엠디엠 그룹 문주현 회장, 사진출처: 시사뉴스)

한국자산신탁 시장점유율

일반적으로 부동산신탁회사의 전체수익 70%이상이 수수료 수익으로부터 비롯되고 있습니다. 한국자산신탁의 경쟁사로는 한국토지신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, 하나자산신탁, 코람코자산신탁, 아시아신탁, 국제자산신탁, 무궁화신탁 그리고 코리아 신탁이 있습니다.

('16년도 말 기준)위회사들중 한국자산신탁의 수수료수익 점유율은 15.8%로 한국토지신탁에 이은 2위를 기록하였습니다.

('16년도 말 기준) 영업이익 점유율은 1위 한국자산신탁의 점유율(21%) 보다 6%p 낮은 15%로 코람코 자산신탁과 공동2위를 차지하였습니다.

한국자산신탁 매출 구성 & 주요 사업

요즘에는 대부분의 기업들이 사업 다각화를 추진하면서 신사업을 지속적으로 발굴하여 새로운 주요사업을 편입시키고 있기때문에 한기업의 모든 사업의 상태를 진단하는것은 굉장한 시간이 소요됩니다. 이 블로그에서 기업에대한 분석글을 독자분들에게 제공하는것은 '종목압축'단계를 위한것입니다. 즉, 투자하고 싶은 수많은 종목들중에서 자신의 포트폴리오 편입 가능리스트에 포함시킬지 여부에 대한 판단을 돕기 위한것입니다.

위과정에서는 해당기업의 모든 사업에 대한 분석을 하기보다는 비중이 가장높은 사업영역을 집중 분석하여 향후 전망에 대한 평가를 내리는 것이 효율적입니다. 

한국자산신탁의 영업수익중 절대적으로 높은 비중을 차지하고 있는 사업은 부동산신탁업무 입니다. 그중 토지신탁이 90%이상으로 가장 높기때문에 이를 중점으로 향후 전망에 대해 알아보겠습니다.

한국자산신탁 투자자별 수급동향

(출처: 키움증권HTS)

한국자산신탁의 실적이 사상최고치를 달성하고 있음에도 주가가 하락하는 이유도 바로 부동산신탁업무에 대한 부정적 전망때문일것입니다. 

지난해8월부터 한국자산신탁의 주가는 지속적인 하락세를 보여 최근에는 고점대비 △-36%이상 하락한 7,060원에 거래가 이루어지고 있습니다. 위과정에서 안정성을 추구하는 보험과 연기금의 집중적인 순매도가 확인되었습니다. 2017년8월1일부터 2018년1월25일까지 보험은 약 130만주, 연기금은 약 180만주의 주식을 순매도하였습니다. 물론 외국인투자자들의 순매수가 지속적으로 유입되고 있지만 위기간동안 기관이 던진 대부분의 물량을 개인투자자가 받았습니다.

안정성을 높이 평가하는 보험과 연기금이 한국자산신탁 주식을 집중매도하고 있는 이유는 두가지로 압축하여 추정해볼수 있습니다.

(사진출처: AFP 2018/BRENDAN SMIALOWSKI via sputnik international)

첫째 ▶ 시중금리 인상에 따른 자산의 이동

미국 연준(FED)이 기준금리를 지속적으로 인상시키면서 한국금리를 추월하자 한국은행이 지난해 11월 한국금리르 1.50%로 상향조정하였습니다. 이시점을 전후로 한국의 시중금리가 빠르게 상승하면서 대출금리도 덩달아 오르는등 부동산시장에 불리하게 흘러가고 있습니다.

대출금리가 상승하게 되면 투자자들의 요구수익률이 올라갑니다. 토지를 포함한 부동산시장은 안전자산으로 구분되어 낮은 리스크에 낮은 수익률을 제공하기 때문에 투자자는 수익률이 상대적으로 더 높은 주식, 선물, 옵션, 레버리지상품 등과 같은 위험자산에 자산을 이동시키게 됩니다.

한국자산신탁 주식도 주식인데 왜?. 한국자산신탁에 투자하는것은 주식에 투자하는것이 맞습니다. 하지만 개인리스크(idiosyncratic risk)를 배제하여 생각한다면 한국자산신탁에 투자하는것은 부동산시장에 투자하는것과 비슷한 효과를 얻습니다.

쉽게 설명하자면 자금력이 풍부한 대기업 혹은 글로벌기업이 한국자산신탁을 인수하겠다는 소식, 횡령혐의 발생, 등의 뉴스가 나오지 않는이상 부동산신탁의 수익비중이 절대적으로 높기때문에 부동산시장의 영향을 많이 받아 비슷한 움직임을 보이게 됩니다.

이러한 상황속에서 올해에도 연방준비제도(FED)의 세차례 추가 금리인상이 예상되고 있으며 한국은행도 외화자본유출, 가계부채 증가속도 부담 등의 이유로 세차례까지는 아니더라도 두차례정도 추가금리인상을 단행할 확률이 농후합니다. 따라서 대출금리는 더욱 상승할것이며 부동산시장에서의 위험자산으로의 자금이탈속도는 더욱 빨라질것입니다.

(사진출처: goal.or.kr)

둘째 ▶ 정부의 부동산 규제

성장률이 다소둔화되었지만 최근까지도 서울을 중심을 부동산시장이 강세를 보이고 있는것은 사실입니다. 하지만 정부가 다가구주택자 및 고가주택보유자에게 더 높은 보유세를 부과하고 재개발 부담금 징수 등 부동산 투기를 봉쇄하기 위한 강경 정책을 잇달아 내놓고 있어 중기적 측면에서 부동산시장이 하락세로 전환할수 있습니다.

실거주자의 수요는 지속적으로 나오겠지만 상당한 비중을 차지하는 투기성 수요가 감소할것입니다. 신탁회사 입장에서는 시세하락보다는 부동산 거래량 감소가 더욱 치명적입니다. 관리및 매매 수수료로 수익을 얻고있기때문에 매매량이 감소할경우 한국신탁투자의 수익감소도 불가피할것으로 예상됩니다.

결론

따라서 현재 당장 가격이 추가적으로 하락한다고 물타기 매매방법으로 추가매수 하기보다는 올 한해동안 정부의 새로운 부동산 정책 및 미국과 한국의 기준금리 동향에 대한 관찰을 통해서 주식시장에서 부동산시장으로 자산이 넘오오는 시기에 맞춰 비중확대 또는 신규매수를 하는것이 보다 안전한 투자가 되리라 생각됩니다.

(자료출처: 한국자산신탁 분기보고서2017.11.13)